Página 5701 do Caderno Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital
Publicado em 22/01/2018

Disponibilização: segunda-feira, 22 de janeiro de 2018

Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital

São Paulo, Ano XI - Edição 2502

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qualquer vício processual.A petição é apta e o procedimento corresponde à natureza da causa. A pretensão deduzida não
carece de pedido ou causa de pedir. Ademais, o pedido é, em tese, juridicamente possível, não havendo incompatibilidade de
pedidos, sendo que, a princípio, da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão.Assim, passo à análise do mérito.No
caso em tela, busca o Autor a restituição de valores pagos peloimóveldecorrente de contrato assinado com a requerida, a
declaração derescisãodo contrato assinado entre as partes, bem a devolução do valor pago a título de corretagem.A requerida,
por sua vez, admite a devolução e não se opõe àrescisãocontratual, no entanto considera que os valores devem ser devidos de
acordo com o pactuado entre as partes, nos termos da parágrafo terceiro da cláusula 11 do contrato (fl.60/62). Não assiste
razão à ré no que diz respeito à porcentagem de retenção de valores, uma vez que para o caso em análise não se pode permitir
que o pactuado entre as partes prevaleça, pois é contrário ao entendimento já pacificado. Asúmula 543do Superior Tribunal de
Justiça consolidou entendimentos de que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
deimóvelsubmetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”. Além disso, o Tribunal de Justiça de São Paulo, também já editou súmulas sobre
o tema:Súmula1: O Compromissário comprador deimóvel, mesmo inadimplente, pode pedir arescisãodo contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.Súmula2: A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda deimóveldeve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.Súmula3: reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das
parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Não se duvida da abusividade da cláusulacontratualque, de forma automática prevê a perda total (ou muito onerosa ao
consumidor, como considero ser a hipótese dos autos) das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que,
indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor. No caso,
contata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo ao menos do estágio de execução do
compromisso de compra e venda em exame. Determina o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 51. São
nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. As cláusulas contratuais que preveem desvantagens para o consumidor não tem
validade, ainda mais, na hipótese concreta dos autos que a ré poderá refazer a venda doimóvelpelo valor de mercado. Deste
modo, o mesmoimóvelserá pago desde o início o que não ocasionará nenhum prejuízo à ré. Nesse ponto, o artigo 413 do
Código Civil permite a redução da penalidade, observando-se que o contrato foi parcialmente cumprido e que o seu montante é
excessivo, dada a finalidade do negócio. Nestes termos, tenho que seria razoável a retenção de 10% do valor das parcelas
pagas, que deverá ser apurado corretamente quando da liquidação da sentença. Esse montante tem natureza de cláusula penal
e compensará a ré pela desistência da autora. Analisando os autos e verificando as condições em que proposta a demanda
concluo ser razoável a retenção de 10% dos valores pagos pelos autores para o ressarcimento das despesas arcadas pela ré
em relação ao bemimóvel. A propósito: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.DISTRATO. DEVOLUÇÃO DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR
PAGO.SÚMULA7 DO STJ. 1. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (Art. 472 do Código Civil), o que
significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato
primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a naturezacontratual, cuja característica
principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições
contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que ‘onde existe a mesma razão fundamental,
prevalece a mesma regra de Direito” 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor
integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo
e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do
pagamento de tributos e taxas incidentes sobre oimóvele a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a
quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas
pagas. Outrossim, examinando o contexto fático probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido
seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resiliçãocontratual. Incidência daSúmula7 do STJ. 5.
Recurso especial não provido” (REsp nº 1.132.943/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). Ressalto que a devolução dos valores
devidos ao autor deverão ser pagos em parcela única. O entendimento acerca do pagamento em parcela única foi sumulado
pelo Egrégio Tribunal de Justiça, conforme se observa daSúmulanº 02: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda deimóveldeve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição”. Assevero que, por inexistir mora anterior da construtora no momento da rescisão contratual levada a efeito
pela parte compradora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da
sentença condenatória.Ainda, no que tange à cobrança da comissão de corretagem, em julgado proferido pelo E. Superior
Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.599.511-SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973,
atualmente artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, foi fixada a seguinte tese, para fins do disposto pelo artigo 1.040, do Novo Código de Processo Civil:”Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”Com efeito, destacou o E.
Superior Tribunal de Justiça que a necessidade de verificação da possibilidade de transferência do pagamento da comissão
corretagem do vendedor ao comprador, deve ser analisada à luz dos artigos 722 a 725, do Código Civil, artigo 3º, da Lei
6.530/78, e da legislação consumerista.Por outro lado, ressaltou que o Direito do Consumidor, apesar de seu caráter protetivo,
não se presta a subverter a lógica do mercado de consumo, motivo pelo qual não se vislumbra, a princípio, a irregularidade na
transferência da cobrança, porém ressalta que deve ser observado o dever de informação, imposto ao fornecedor, restando
garantida a prestação de detalhamento adequado sobre os produtos e serviços, nos termos dos artigos 31, 46 e 52, do Código
de Defesa do Consumidor.Com efeito, para o cumprimento do dever de transparência, a vendedora deve informar ao consumidor
o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando qual o valor da comissão de corretagem, no momento da
celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que a comissão referida seja paga separadamente.Assim, a
imposição do pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel deve ser informada no momento da contratação,
respeitado o dever de informação, não se admitindo a cobrança em momento posterior.No caso dos autos, a necessidade de
pagamento dos valores não restou expressa no contrato celebrado pelas partes, tendo sido verificado o desconhecimento da
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º

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